房地产企业项目融资的实践研究_

一、房地产项目融资概述

房地产项目是指基于相关法律法规，通过获取土地、规划设计、报规立项、施工建设、投融资等一系列管理活动，对土地或地上建筑物进行投资开发与建设。

目前学界对项目融资尚无统一定义。本文所指房地产项目融资，是指开发商为了开发建设新地块，成立法人公司，为平衡该公司现金流所进行的资金借贷行为。

房地产项目融资以银行开发贷款为主。但随着开发商对高周转的极致追求，地产非标融资规模逐渐增加。近几年虽面临地产行业调控、银信业务收紧、资管新规出台等不利因素，但房地产企业与金融企业不断创新，探索出了多种项目融资方式。

二、房地产项目不同阶段主要融资方式

(一)土拍保证金融资

土拍保证金融资是指开发商与金融机构以配资方式成立拿地资金池公司，在项目土地获取之前进行的融资行为。通常情况下，政府对土拍保证金有自有资金要求，所以金融机构会采用假股真债的方式。此类融资期限较短，年化资金成本达到25%左右。由于该融资方式无抵押物，所以目前只有头部开发商具有可操作性。

(二)土地款融资

土地款融资是指开发商在签订土地出让合同之后，为缴纳剩余土地款进行的融资，业内称为前前融。由于政策限制，参与该类融资的主要机构为信托和私募基金，主要形式为集合资金信托计划，采用明股实债、并购贷款、股权收益权转让、私募债等方式。该类融资成本年化在15%左右，期限在3个月到12 个月之间，通常后续会考虑用开发贷款进行置换。

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(三)办理土地证之后、取得四证之前融资

项目公司获取土地证之后便有了抵押物，所以此阶段融资较前面两阶段更为容易、成本也更低，称为前融。该阶段在监管政策下处于灰色地带，往往是监管与被监管方的斗智斗勇。操作模式同土地款融资，通过集合资金信托计划，包装成资产收益权转让、非金债转让、借壳432 项目等模式实现。

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(四)取得开发四证之后融资

目前包括3G/4G/5G在内的陆上移动通信技术应用广泛。3G的通信速率一般约为2 Mbit/s，而4G/5G的传输速率更优于3G技术。如果3G/4G/5G移动通信技术能够在近岸条件下的船岸通信中得以应用，将极大地提高数据传输速率，使近岸船舶获得实时航行安全信息成为可能。

(五)项目预售后融资

房地产行业受到多部门监管，由于行业监管政策的不确定性，很多绕过监管的融资方式随时会被喊停，所以融资速度要快。抵押为房地产项目融资的重要影响因素，不同城市抵押政策不完全相同，所以需提前咨询项目所在地不动产登记机构相关抵押政策，并及时关注项目运营取证节点的配合。

三、房地产项目融资实践需关注因素

(一)项目股东方背景

金融机构为控制风险，更愿意为自身现金流状况较为安全的项目提供融资支持。一般情况下，住宅项目优于商业项目、一二线城市项目优于三四线城市项目。从项目公司角度看，选择融资方式需要考虑项目开发周期长短、所处开发阶段、资金缺口大小和持续时间、金融机构放款速度等要素。

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获取四证之后，项目融资以开发贷款为主。此类方式期限较长，一般为1-3 年。资金成本较低，根据开发商资质、项目情况等不同，利率为基准下浮10%到上浮50%之间。缺点是此类贷款要求较高，需满足432条件(432 条件包括：1、房地产项目获取土地使用证、用地规划许可证、建设工程许可证和施工许可证四本证件；2、项目自由资金达到30%以上；3、项目或者项目股东拥有房地产二级以上开发资质)、放款节点较晚、且需要根据项目开发进度按需逐步放款。

(二)项目自身特点

现阶段金融企业对房地产行业实行白名单管理，股东规模排名在50 之外的地产项目很难获得正规金融机构贷款。大型房地产企业集团会在多家银行获得集团授信额度，所以项目融资在选择金融机构时需关注项目股东方剩余授信额度。另外为方便融资，项目公司还需综合考虑股东方资金管理目标、房地产开发资质、上下游可供配合走账企业等因素。

(三)相关行业政策

保理、商业承兑汇票为此阶段主要方式，通过延迟3-6 个月的应付账款支付，更大程度提高房企的资金使用效率。此类融资一般不占用开发商银行授信额度，且财务报表不体现为有息负债，所以越来越多的开发商参与到此阶段融资。

另外如前文所述，前前融、前融、开发贷款之间可能存在置换的需求，项目融资在做替换方案时也需要考虑当地抵押政策的限制，保证抵押的实现。

(四)资金成本

项目公司股东的资金实力不同，股东方对项目的融资成本容忍度也不尽相同。一般而言，项目需要平衡融资成本与放款时间的关系，往往放款时间越早对应的融资成本越高。另外，不同的融资方式对应不同的资金监管要求，贷款金额与实际可使用的融资金额并不相同，所以在选择融资方案时需比较实际可使用融资金额的资金成本。此外，融资方式的创新远快于税法的制定，方案选择时还需考虑所得税对融资成本的影响。

(五)股东方报表影响及披露要求

项目融资需关注股东整体利益诉求，例如某些海外上市企业会控制报表负债率，以获得高评级和低成本债券借款资金，而某些企业则追求最大化融资金额和实现快速放款。实务中有些融资方式可以出表，有些融资方式可以利用体外公司实现。另外，项目融资通常需要股东方以保证方式进行担保，所以项目融资时需考虑证监会相关要求，提前获得授权审批并尽早披露，以保证项目融资及时放款。

四、结语

项目融资能力直接决定了股东方规模扩张速度。在行业调控和监管政策趋严的情况下，融资口业务人员需要不断学习与创新。随着融资方式的多样化，融资人员需综合考虑多重因素，选择适合项目特点和股东诉求的融资方式，保证项目顺利开发建设。

参考文献：

[1]姜永铭，史闻东.项目融资在大型住宅房地产开发中的应用[J].技术经济与管理研究，2013 (8)：74-79.

[2]邓婕.房地产企业融资方式的探讨与思考[J].财会学习，2020 (1)：189-190.